西安建國(guó)門老菜場(chǎng)：當(dāng)煙火氣和潮玩開始“破壁”
2021年以來(lái)，“實(shí)施城市更新行動(dòng)”已經(jīng)成為“十四五”時(shí)期國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向，城市更新改造也成為了國(guó)內(nèi)探索城市發(fā)展方式的新趨勢(shì)。
自被納入為期兩年的第一批“實(shí)施城市更新行動(dòng)”試點(diǎn)名單以來(lái)，西安圍繞城市更新，推動(dòng)多個(gè)老工廠改造，創(chuàng)新城市發(fā)展方式。
其中老菜場(chǎng)市井文化創(chuàng)意街區(qū)，順天集團(tuán)憑借多年運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)驗(yàn)，采用有機(jī)微更新等手法，重新點(diǎn)燃了西安老城區(qū)的活力。
歷經(jīng)3年的微更新與輕改造，如今這片曾經(jīng)破舊的菜市場(chǎng)及周邊，已成為了“內(nèi)外兼修”的西安文化地標(biāo)——兼具市井生活、時(shí)尚與藝術(shù)氣息，以新風(fēng)貌延續(xù)著西安老城的記憶。
01?
平絨廠的“前世今生”
據(jù)粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）了解，老菜場(chǎng)前身為1952年創(chuàng)建的西安市平絨廠，作為全國(guó)四大平絨廠之一，西安廠的體量在當(dāng)時(shí)位居西北第一。
2000年，西安市平絨廠停產(chǎn)，時(shí)任廠長(zhǎng)帶領(lǐng)職工建立了最初的建國(guó)門綜合市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)規(guī)模不算太大，地處西安城墻東南角，占地面積7.5畝，卻是西安城墻內(nèi)最大的綜合性菜市場(chǎng)。
在改造前，建國(guó)門綜合市場(chǎng)與多數(shù)菜市場(chǎng)并無(wú)區(qū)別，主營(yíng)各類農(nóng)產(chǎn)品，市場(chǎng)環(huán)境一般，客群多為中老年人。
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張靜 攝 （下同）
2004年，因政府拓寬道路需求，建國(guó)門綜合市場(chǎng)面臨拆遷危機(jī)，西安市平絨廠利用原有空地及廠房、車間改造出近50余間營(yíng)業(yè)用房及數(shù)個(gè)銷售案臺(tái)；將原有辦公樓一層改造擴(kuò)大商戶營(yíng)業(yè)面積；原生產(chǎn)間大樓外加蓋服裝經(jīng)營(yíng)區(qū)及餐飲區(qū)。
經(jīng)過(guò)改造之后，建國(guó)門綜合市場(chǎng)擴(kuò)大至5000㎡，可滿足周邊近10萬(wàn)居民的生活所需，也為當(dāng)時(shí)平絨廠的諸多下崗職工解決了一系列再就業(yè)及養(yǎng)老等問(wèn)題。
然而，片區(qū)結(jié)構(gòu)性衰落現(xiàn)狀并沒(méi)有完全解決。菜場(chǎng)本身近幾年也受到大型商場(chǎng)、電商的競(jìng)爭(zhēng)和動(dòng)搖，城墻東南角和老菜場(chǎng)需要走出下一步。
02?
西安老城新地標(biāo)
2019年，碑林區(qū)特色街區(qū)樣板項(xiàng)目被提上日程，政府聯(lián)合西安市平絨廠、秦嶺航空電器廠、原省委印刷廠等多家單位對(duì)建國(guó)門綜合市場(chǎng)所在舊建筑群進(jìn)行升級(jí)改造，項(xiàng)目總體量達(dá)到12000㎡。
以“微更新+輕改造”為理念，建國(guó)門綜合市場(chǎng)搖身一變成為了如今的老菜場(chǎng)市井文化創(chuàng)意街區(qū)。在保留原有居民生活狀態(tài)不變的條件下，該街區(qū)將新型復(fù)合的潮流文化注入于此，吸引了一大批年輕客群。
歷經(jīng)三次改造后，2021年五一期間，西安“老菜場(chǎng)市井文化街區(qū)”正式進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)階段。西安人熟悉的“老菜場(chǎng)”開始以“新地標(biāo)”的姿態(tài)出現(xiàn)在大眾視線里。
穿過(guò)建國(guó)門，走進(jìn)信義巷，就能看到這座街區(qū)的身影，入口處所保留的老廠房紅磚墻搭配綠色霓虹燈牌，透露出濃濃的市井文化氣息。
老菜場(chǎng)改造后分為兩個(gè)片區(qū)，一片為新改造后增加的創(chuàng)意文化商業(yè)區(qū)，另一片區(qū)仍然保留了特色的菜場(chǎng)餐飲熟食外攤。
粉巷財(cái)經(jīng)了解到，建國(guó)門綜合市場(chǎng)商品品類涵蓋新鮮食材、半加工熟食、餐飲以及服裝百貨等，可滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物需求。
但是，僅僅提供生活必需品是不夠的。在不破壞原有歷史人文、不斷優(yōu)化街區(qū)環(huán)境的基礎(chǔ)上，老菜場(chǎng)市井文化創(chuàng)意街區(qū)引入美食、民宿、文創(chuàng)、閱讀、娛樂(lè)等多種新興豐富業(yè)態(tài)，告別單純的旅游景點(diǎn)，進(jìn)一步豐富街區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)。
03?
老菜場(chǎng)的華麗轉(zhuǎn)身
實(shí)際上，老廠房改造在國(guó)內(nèi)并不少見，利用潮流文化來(lái)推廣引流也不算是新操作，老菜場(chǎng)的改造有何特別之處呢？它又為何能成為西安新地標(biāo)呢？
首先，就改造思路看，建國(guó)門綜合市場(chǎng)運(yùn)用的是“微更新、輕改造”的理念。濃濃的煙火氣必定是一個(gè)菜場(chǎng)最有特色的一點(diǎn)，改造老菜場(chǎng)不僅保留了自身原有的菜場(chǎng)的市井特色，滿足了周邊居民的購(gòu)物需求；還通過(guò)全新業(yè)態(tài)、文化打造吸引年輕群體，最大限度平衡了年輕人與中老年群體差異化需求，參考用戶畫像實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)商業(yè)需求配置。
粉巷財(cái)經(jīng)觀察到，整個(gè)老菜場(chǎng)的改造并非對(duì)原有業(yè)務(wù)的升級(jí)，而是以菜市場(chǎng)為核心向周邊擴(kuò)展，引入全新業(yè)態(tài)。在“保留居民原有生活狀態(tài)”和“菜市場(chǎng)市井風(fēng)貌”的前提下尋求增量。這無(wú)疑起到了更好的經(jīng)濟(jì)輻射效用。
一般來(lái)說(shuō)，菜市場(chǎng)的輻射范圍為1公里，但在2021年，建國(guó)門綜合市場(chǎng)輻射范圍達(dá)到了5公里。目前日均客流超過(guò)6000人，疫情期間客流最高達(dá)15000人。穩(wěn)定的客流量下，市場(chǎng)攤位出租率、營(yíng)收都得到了保證。據(jù)了解，建國(guó)門綜合市場(chǎng)目前商鋪和攤位可謂一鋪難求。
因?yàn)槟軌蛭苓?公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物，建國(guó)門綜合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分顯著。就其區(qū)位因素來(lái)看，建國(guó)門綜合市場(chǎng)位于市中心區(qū)域，且靠近城墻，周邊公共交通方便。
其次，建國(guó)門綜合市場(chǎng)改造并未局限于菜市場(chǎng)，而是聯(lián)合多家企業(yè)對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行整體改造。進(jìn)而打造出了以菜市場(chǎng)為核心，集休閑、娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)為一體的“市井文化街區(qū)”，坐落在城墻腳下，賦予了老城區(qū)年輕的活力。
除業(yè)態(tài)的拓展與更新外，文化打造也是建國(guó)門綜合市場(chǎng)改造的關(guān)鍵所在。在建國(guó)門綜合市場(chǎng)內(nèi)隨處可見的彩繪涂鴉、網(wǎng)紅打卡點(diǎn)以及定期舉辦的各類藝術(shù)展等，其目的都是為了打造獨(dú)特的文化屬性。
2021年，老菜場(chǎng)市井文化創(chuàng)意街區(qū)先后接待了全國(guó)多家媒體單位采訪團(tuán)，央視CCTV-2財(cái)經(jīng)頻道、陜西日?qǐng)?bào)、西安電視臺(tái)等多家官方媒體先后通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電視、視頻等方式對(duì)老菜場(chǎng)進(jìn)行了專題采訪報(bào)道，并衍生出社會(huì)群體的討論。
老菜場(chǎng)無(wú)疑是國(guó)內(nèi)城市更新改造的優(yōu)秀范例，也成為了西安老城區(qū)夜生活的新載體。而從2021年起，城市更新納入國(guó)家試點(diǎn)期，也進(jìn)入了一個(gè)新節(jié)點(diǎn)，老菜場(chǎng)的成功，也是西安探索和創(chuàng)新城市發(fā)展的一個(gè)樣本，粉巷財(cái)經(jīng)期待更多西安城市更新項(xiàng)目，能煥發(fā)新活力。
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