剛剛!2022年西安將開樓盤及房價提前曝光!
來源:｜陜西新樓市 ID：gh08a34d7028d4
前不久，西安第二批集中供地落下帷幕。
房企謹慎拿地，溢價率下降，樓面價稍有提升，整個土拍的境況，用一個“穩”字來形容再合適不過。
在全國樓市都風聲鶴唳的當下，此局面在意料之中。
截止目前，西安已經進行了兩輪集中供地，明年的走向和各區房價，也有了基本預判。
1
樓市走向已經明確！
我們先來看下今年的兩次集中供地情況。
6月30日，西安首次集中供地收官，共21宗地塊，1583.857畝開發用地成交。
10月18日，西安第二批集中供地落下帷幕，共35宗地塊，1414畝開發用地成交。
從西安的兩次集中土拍可以看出：
1、高新區和港務區是明年供貨主力。
今年土拍市場，高新區和港務區是當之無愧的“爆款”。高新區總共成交了11宗地塊，港務區總共成交了了14宗地塊，其他區域僅有零星地塊成交。
所以，在接下來的一年里，高新和港務區將成為整個西安的供貨主力。
2、高新區和港務區新房均價將稍有上漲。
從土拍限毛坯價格來看，高新區大部門毛坯價格都在2.6萬以上，港務區也在1.6萬左右。
與目前區域在售的項目相比，毛坯價格明顯略高，所以，明年新的地塊入市后，勢必會拉高區域整體均價。
3、未來產品將以改善為主。
今年兩次集中供地，大部分地塊的容積率都限制在2.5以內，這也就是說，未來產品將多以小高或者洋房的形式呈現，純高層社區或者超高層產品會非常少。
面積也將以大面積改善為主，留給普通剛需的機會越來越少。
4、毛坯產品將越來越多。
受嚴格限價影響，開發商為了保證基本利潤，預計明年將會推出越來越多的毛坯項目，“裝修包”等附加產品形式也會持續出現，這對購房者來說，可選性增多，也避免了一些精裝品質的問題。
2
2022年西安各區均價提前曝光！
眾所周知，面粉決定面包價格，土拍市場是一個城市未來房價的風向標。
一般來說，土地價格是未來銷售高層產品價格的2-2.5倍，洋房產品的2.5-3倍。
所以，通過2021年的兩次土拍，基本可以預測明年西安樓市各區域均價。
從上圖可以明顯看到，港務區和高新區是今年土拍成交的大戶，不論樓面價還是成交數量，都明顯上漲，但整體來說，西安樓市即將或者已經進入橫盤期，未來將穩定運行。
具體來看：
港務區——毛坯均價約16279元/。
今年兩次集中供地，港務區共成交14宗地塊，且樓面價普遍在5千到7千之間，也有個別地塊，樓面價達到8650元/。
曾經被譽為剛需樂園的港務區，明年普遍均價將達到1.6萬，區域整體均價將明顯拔高。
高新區——毛坯均價約25801元/。
高新區依然發揮穩定，不管是價格還是成交都遙遙領先于其他區域。
目前高新區已經幾乎沒有2萬以下的房子，2.5萬的毛坯均價，放在高新區來說，也并不突兀，畢竟高新區的發展前景和區域價值毋庸置疑。
浐灞——毛坯均價約16158元/。
浐灞今年只成交了兩宗住宅用地，看容積率應該未來產品也主要以高層為主，1.6萬的均價，跟今年相比差別并不大，具體價格如何，還得看接下來推出更多地塊后才能有個比較準確的預估。
灃東新城——毛坯均價約15000元/。
自從一系列政策調整后，西安外圍區域首先遇冷，首當其沖的就是灃東新城。
雖然灃東的發展規劃確實很亮眼，但這么多年除了房價一路飆升外，并沒有比較強勁的產業做支撐，市場冷卻，灃東受影響也最大。
據了解，在830新政發布后的這兩個月里，已經有不少樓盤在打折促銷，有樓盤甚至單價直降四五千。
所以，毛坯約1.5萬的均價，放在當下的灃東來說，是一個比較合理且正常的價位，明年大概率區域內的大部分盤都會在這個線上浮動。
涇河新城——毛坯均價約14500元/。
在樓市火熱的上半年，涇河新城的眾多樓盤曾經也一度備受青睞，地價也一路水漲船高。
但在西安主城區都遇冷的當下，涇河新城明年日子不會好過，毛坯均價能真正達到14500元/的可能性不高。
1萬左右，甚至更低，可能才比較正常。
秦漢新城——毛坯均價約14000元/。
與西咸新區其他區域相比，秦漢新城的樓盤本身比較偏改善一點，部分地塊價格上也一直比較堅挺，但區域內分化較大，有地塊樓面價甚至達到了將近1萬，也有地塊樓面價僅2千多。
從目前市場來看，秦漢新城1.4萬的均價也算比較正常。
3
明年房價或將出現陰跌！
在政策高壓與土拍市場的多重背景下，明年西安房價大局已經比較明確。
從市場方面來講，不管是開發商還是購房者，對市場的預期都漸漸歸于理性，而樓市分化情況將再度加劇。
正如之前文章里提到的，核心地段，品質好的高性價比盤，永遠不缺追隨者，而曾經讓無數購房者一度盲目的新區，將顯現本來面目，持續冷卻。
接下來，估計將會有越來越多的項目加入打折促銷的隊伍，“特價房”、“內部團購房”將重現江湖，對于普通購房者而言，如今樓市下行，正是入手的好時期，應該不隨大流，理性選擇。
從房價方面來講，雖然高新和港務區從土拍均價來看，可能明年會有有小幅上漲，但考慮到當下形勢以及周邊區域，預計明年西安整體房價趨勢是陰跌，以橫盤為主。
我們要時刻記著，房價大漲的時代已經過去，受眾多因素影響，國家也不會允許房價大跌。
前段時間，央行兩次發聲，要維護房地產市場的平穩健康發展，要維護住房消費者的合法權益。
所以，從整體局面上講，未來樓市穩定運行，將是市場主基調。
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