防城港四大區(qū)域樓市深度解讀
防城港樓市因歷史沿襲和地理因素，區(qū)域板塊區(qū)分明顯，逐漸形成了相對獨(dú)立而相互聯(lián)系的四大樓市板塊：港口區(qū)、防城區(qū)、中心區(qū)、東興市。因上思縣和企沙鎮(zhèn)的樓市發(fā)育晚、體量較小，暫省略不考。防城港樓市由上述四大板塊“四足鼎立”而構(gòu)成。東興市之國家試驗(yàn)區(qū)商貿(mào)繁榮，港口區(qū)之居西灣盛景服務(wù)物流大港，中心區(qū)之有港。
樓市板塊一：港口區(qū)1、板塊綜述：防城港因港建市，港口碼頭的發(fā)展對于城市的發(fā)展、城市區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮具有舉足輕重的意義，港口區(qū)在發(fā)展之初便是一個核心區(qū)域，承載著我國西南出海大通道的重要功能。因港口、物流、航運(yùn)、倉儲、工廠等大實(shí)業(yè)的依托，舊城區(qū)在人文、經(jīng)濟(jì)、社會秩序等方面都比較穩(wěn)定并逐漸沉淀成熟。舊城區(qū)自然發(fā)展，經(jīng)凱樂路以北便是西灣片區(qū)，西灣片區(qū)是2000年后平整大片土地全新規(guī)劃的新城區(qū)，擁有西灣海景和2700畝桃花湖景觀，是“城在海上，海在城中”的代表性宜居片區(qū)。90年代市政府曾選址于漁洲坪，給漁洲坪留下良好的基建設(shè)施，東灣海景和數(shù)百畝的紅樹林是該片區(qū)的優(yōu)勢。
2、交通區(qū)位：從欽防高速路出口便進(jìn)入北部灣大道，北部灣大道是防城港市的景觀大道、形象之窗，全長15公里（100米雙向8車道+2輔道），防城港樓市重點(diǎn)開發(fā)的“環(huán)西海灣城市圈”在此大道上直觀展現(xiàn)。沿北部灣大道經(jīng)過中心區(qū)到倒水拗大橋，從倒水拗大橋往南的漁萬半島城區(qū)大體上視為港口區(qū)，港口區(qū)板塊由舊城區(qū)、西灣片區(qū)、漁洲坪片區(qū)構(gòu)成。漁萬半島地形狹長，東西兩邊由東興大道、北部灣大道這兩條平行主干道貫穿，多條寬敞的城市道路縱橫交錯連接著主干道，交通便捷暢通；還有全長9.47公里的西灣環(huán)海大道通車后，南接跨海大橋北接針魚嶺大橋，實(shí)現(xiàn)環(huán)西灣道路的無縫對接，打造北部灣首個高端“灣居”城市圈：完美融合海灣全生態(tài)景觀和現(xiàn)代化城市文明。
3、片區(qū)分析：舊城區(qū)：
從凱樂路以南的區(qū)域被視為舊城區(qū)。港口舊城區(qū)是港口區(qū)的起始點(diǎn)，曾是市政府、區(qū)政府所在地，可以說是一個“公務(wù)員區(qū)”；港務(wù)集團(tuán)、航運(yùn)物流倉儲企業(yè)、臨港工業(yè)的從業(yè)人員來自全國各地，因防城港港口的依托，在人文、經(jīng)濟(jì)、治安上都比較穩(wěn)定，舊城區(qū)因而具有濃郁亞熱帶海濱風(fēng)情。西灣片區(qū)、中心區(qū)的樓盤社區(qū)日漸成熟分流了舊城區(qū)的原住人口，很多舊城區(qū)原居民投資置業(yè)和改善住房傾向于新興的西灣片區(qū)或中心區(qū)。西灣片區(qū)：
從倒水拗大橋以南，凱樂路以北，東興大道以西的區(qū)域被視為西灣片區(qū)。在防城港樓市起步之初，西灣片區(qū)就是一個樓盤產(chǎn)銷兩旺的重點(diǎn)片區(qū)；在“環(huán)西海灣城市圈”中擁有數(shù)公里西灣一線海景和北部灣大道景觀帶的豪華配套，中部尚有水質(zhì)優(yōu)良的2700畝桃花湖公園，使其在基建尚欠缺的時期就受到開發(fā)商和投資者的高度肯定。依靠防城港區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，政府“有港有市”的城建戰(zhàn)略倚重，西灣片區(qū)的投入仍在加碼。
漁洲坪片區(qū)：
位于東興大道以東，由市政府遷址存留下的已建成區(qū)。由于距離港口舊城區(qū)較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施未完全整合，樓市發(fā)展較為遲緩，樓盤量較少。外圍交通干道在建而未暢通是漁洲坪片區(qū)的短板，疏港大道、東興大道連接北部灣大道和企沙-沙潭江工業(yè)園區(qū)的交通干道修好通車后，將有力激活漁洲坪片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。主要由漁洲坪、沙潭江工業(yè)園區(qū)構(gòu)成的大西南臨港工業(yè)園年產(chǎn)值已超200億元，其影響力可直接輻射到漁洲坪片區(qū)。
5、房價走勢：港口區(qū)優(yōu)勢明顯，總體房價比較高。尤其是北部灣大道旁的眾多海景房項(xiàng)目拉升了片區(qū)均價。
6、潛力分析：港口區(qū)板塊是防城港樓市的一個投資熱點(diǎn)，同時也有很好的剛需支持，城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展對樓市的增值帶動作用明顯。產(chǎn)業(yè)老城帶動新城擴(kuò)張的發(fā)展格局使得港口區(qū)房產(chǎn)投資置業(yè)顯得較為穩(wěn)健，同時也能較快收取租金回報，目前西灣片區(qū)南部的業(yè)主就已經(jīng)得益于房屋租賃市場的需求增加。
港口區(qū)板塊具有防城港港口及其下游產(chǎn)業(yè)鏈的支持，目前防城港已發(fā)展成為吞吐量過億噸大港。北部擁有東西灣海景、桃花湖、仙人山公園的景觀資源，成為樓市的增值點(diǎn)，同時這些景觀及設(shè)施將發(fā)展起旅游產(chǎn)業(yè)，未來有望發(fā)展起高端服務(wù)業(yè)、國際化商業(yè)集群。該板塊因此自身存在豐富的高質(zhì)量業(yè)態(tài)支持。
樓市板塊二：中心區(qū)
1、板塊綜述：中心區(qū)在多個方面名副其實(shí)：
地理幾何中心，中心區(qū)位于港口區(qū)、防城區(qū)、東興市、企沙工業(yè)區(qū)的幾何中點(diǎn)；
交通中心，中心區(qū)靠北部灣大道城市中軸線，上連防城區(qū)，下接港口區(qū)，東至企沙工業(yè)區(qū)，西邊規(guī)劃建設(shè)防東高速公路與東興相連，靠近南寧-防城港高鐵終點(diǎn)站；
政治中心，中心區(qū)是市委市政府所在地，同時也是多個機(jī)關(guān)單位所在地；
商業(yè)中心，是防城港市首個中央商務(wù)區(qū)所在地，已建成的中心區(qū)南部有大量高端商業(yè)配套、寫字樓、五星級酒店，規(guī)劃為企業(yè)、金融、大公司等總部云集之地；
文化中心，已建成四大場館、北部灣廣場，可進(jìn)行演藝、會展、大型活動等文化事務(wù)；“西海灣城市圈”的聯(lián)動中心，位于西灣北岸，擁有西灣遠(yuǎn)景深全幅海景，東接北部灣大道，西連西灣環(huán)海大道，是這兩條縱深海景大道的聯(lián)接中心，將成為西灣文體旅游活動的中心點(diǎn)。
中心區(qū)因此成為城建和樓市重點(diǎn)投入建設(shè)的板塊。在2008年房地產(chǎn)熱潮興起后，該板塊獲得了快速的發(fā)展，短短4年便形成一片樓盤林立的新城區(qū)，形成一幕“樓盤造城”的獨(dú)特景象。因深具長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Γ摪鍓K一直吸引著大量購房者投資置業(yè)。
2、交通區(qū)位：如上所述，中心區(qū)規(guī)劃作為防城港市中心所在地，是城市路網(wǎng)大框架的中點(diǎn)，各城市區(qū)域發(fā)展逐漸連接中心區(qū)，從而形成一個整體城市。防城城南新區(qū)以南，西灣北岸以北，北部灣大道以西的城市區(qū)域?yàn)橹行膮^(qū)板塊。中心區(qū)板塊的主干道有金花茶大道連接防城區(qū)，有江山大道連接企沙工業(yè)區(qū)，有迎賓大道連接北部灣大道至港口區(qū)。中心區(qū)是防城港市未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，處于西灣核心景區(qū)北部。
3、片區(qū)分析：與西灣片區(qū)類似，中心區(qū)也是全新規(guī)劃、開山平地而建設(shè)的新區(qū)，兩者的差別在于西灣片區(qū)是老城區(qū)的自然發(fā)展擴(kuò)建，而中心區(qū)是“規(guī)劃造新城”，再輻射發(fā)展與港口區(qū)、防城區(qū)、公車鎮(zhèn)連成一片。因此中心區(qū)的配套設(shè)施和城市功能完善稍遲一步，但以中心區(qū)高速的發(fā)展速度，在一個時間段內(nèi)將與防城區(qū)、港口區(qū)相平衡。
中心區(qū)江山大道以南的已建成區(qū)域?yàn)橹行膮^(qū)南部。市政府是中心區(qū)第一個建筑群，而后建迎賓大道與北部灣大道相連，建金花茶大道與防城區(qū)相連，中心區(qū)的樓市便沿著這兩條大道發(fā)展。迎賓大道沿線擁有中心區(qū)南部海岸線海景，北部灣海洋文化公園、白鷺公園、四大場館，市政府及金海灣小區(qū)，樓市依托這些集中的資源而發(fā)展起來。中心區(qū)南部海岸線較短，可供建設(shè)用地不多，因此“既中心，亦海景”的房源受到投資者追捧，樓盤產(chǎn)銷兩旺，短時間里建成了一片美麗的濱海新城區(qū)。中心區(qū)南部樓盤多以高層商住綜合樓為主，兼顧了居住、商業(yè)、辦公等功能，規(guī)格統(tǒng)一而風(fēng)格各異，呈現(xiàn)出多元化的面貌。中心區(qū)南部樓盤逐漸往北發(fā)展，縱橫路網(wǎng)基本修通，中部布局了防城港市首個綜合體中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，作為“中心中的中心”，該項(xiàng)目將重點(diǎn)承載中心區(qū)的城市戰(zhàn)略功能，是中心區(qū)發(fā)展的“重頭戲”。中心區(qū)北部的樓盤項(xiàng)目多集中在金花茶大道沿線，并與防城城南片區(qū)相連，其余多為未平整土地，可供后期建設(shè)。
4、房價走勢：因規(guī)劃的市中心地段優(yōu)勢、較快的城市化進(jìn)程和較高品質(zhì)的樓盤等因素，中心區(qū)的總體房價比港口區(qū)略高出一籌，并走在持續(xù)平穩(wěn)增長的過程中。中心區(qū)因此成為投資支持較為突出的一個板塊。
5、潛力分析：作為規(guī)劃市中心，并處于西灣景區(qū)，中心區(qū)是深具潛力、前景輝煌的一個樓市板塊，卓然的建設(shè)成果使其功能定位已明確“落實(shí)”。中心區(qū)作為交通中點(diǎn)，高鐵、高速公路等基建項(xiàng)目將匯聚于這個區(qū)域，帶動人流、物流和資金流；企沙工業(yè)區(qū)、大西南臨港工業(yè)園的大型工業(yè)項(xiàng)目紛紛“上馬”，將對該板塊形成利好；港口區(qū)、東興市、防城區(qū)的發(fā)展對中心區(qū)形成“眾星拱月”式的包圍。
樓市板塊三：防城區(qū)
1、板塊綜述：
防城是一個歷史悠久的老鎮(zhèn)，老防城街城鎮(zhèn)人口較為集中，市井發(fā)達(dá)，防城區(qū)周邊所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)眾多，人口總數(shù)約40萬，人口構(gòu)成以本地居民為主。防城區(qū)農(nóng)林、旅游等資源豐富，還是一個有名的僑鄉(xiāng)，該板塊是一個剛需支撐明顯的樓市板塊。防城區(qū)板塊大概由舊城區(qū)、河西新區(qū)、城南片區(qū)這三個片區(qū)構(gòu)成，防欽路沿線也布局有兩個項(xiàng)目。擁有便捷城市交通的“江景盤”分布于防城江沿岸，是防城板塊首先開發(fā)起來的房地產(chǎn)產(chǎn)品，多為面向剛需客戶的居住型小區(qū)樓盤。
防城區(qū)的發(fā)展符合國家推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的號召。富裕起來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口成為樓市潛在購買力。
2、交通區(qū)位：防城區(qū)由防欽路進(jìn)入欽防高速公路，有數(shù)條2級公路連接周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有金花茶大道連接中心區(qū)和港口區(qū)。防城有大面積的轄區(qū)和眾多的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
3、房價走勢：防城區(qū)樓市以剛需購房者為主，房價較為“親民”。由于樓市發(fā)展與購房群體都比較平穩(wěn)，防城區(qū)的房價也相對平穩(wěn)。
4、潛力分析：防城區(qū)的情況符合發(fā)展城鎮(zhèn)化的現(xiàn)行國家政策，房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展空間大。防城區(qū)所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)多，人口基數(shù)大，剛需市場潛力較大。防城區(qū)與金花茶大道和中心區(qū)相連，中心區(qū)樓市發(fā)展對防城區(qū)將起到帶動作用。
樓市板塊四：東興市
1、板塊綜述：東興市具有沿邊沿海、東盟門戶通道、通商口岸城市等地緣區(qū)位優(yōu)勢。本身集合有海灘、高山漂流、溫泉、多民族文化、異國邊貿(mào)風(fēng)情等豐富高端的旅游、生活資源，在2008年廣西北部灣開放開發(fā)戰(zhàn)略獲批、2010年國家明確提出東興為重點(diǎn)開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)的時代機(jī)遇下，東興市城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)都取得了迅猛發(fā)展。外貿(mào)、旅游等事業(yè)的興旺發(fā)展為東興市提供了源源不斷的財富動力，東興樓市在樓盤的規(guī)模、檔次、價格等方面都直追港口區(qū)，樓市發(fā)展?jié)摿艽蟆|興舊城區(qū)集中于北侖大道沿線，與之平行的另一主干道——東盟大道于2008年全線建成通車，東興樓市的樓盤目前大部分集中于東盟大道沿線。東盟大道末端的羅浮江沿岸一帶為樓市的羅浮新區(qū)，該區(qū)是城市東向發(fā)展的一個新區(qū)，以有山有水的良好居住環(huán)境為優(yōu)勢。富足的城市生活、繁榮商貿(mào)、多民族特色、山海邊關(guān)異國風(fēng)情等活躍的元素，使得東興成為一個深具活力和魅力的年輕城市，吸引著四面八方的購房者和商旅冒險家。
2、交通區(qū)位：東興市距離港口區(qū)以西約40公里，間隔了綿長的海岸線，是中國海岸線的南部起點(diǎn)；與越南相隔著北侖河，是中國與東南亞著名的邊貿(mào)口岸，擁有背靠山脈面朝灣海的獨(dú)特自然環(huán)境。得益于東盟合作廣泛深入的進(jìn)展，東興市上升至重點(diǎn)開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)的國家戰(zhàn)略地位。防城區(qū)有二級公路與東興相連，港口區(qū)沿著海邊有一級公路與東興相連，目前東高速公路、鐵路，大幅提升區(qū)域間的路網(wǎng)運(yùn)載能力。
3、房價走勢：因不比港口區(qū)、中心區(qū)的中心地段和海景優(yōu)勢，而又比防城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出，東興市的房價走勢向來居于防城區(qū)和港口區(qū)之間。自2010年東興市上升為國家重點(diǎn)開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)，東興市房價出現(xiàn)了一輪漲幅，在均價上直追港口區(qū)，潛力頗大。
4、潛力分析：目前東興樓市的發(fā)展有多種有利的條件：本身具有突出的區(qū)位優(yōu)勢和多元的城市特色，在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)開發(fā)、東盟合作深入、試驗(yàn)區(qū)的國家政策支持等極為有利的條件下，樓市發(fā)展迅速并且可持續(xù)發(fā)展前景廣闊。
關(guān)注老王侃房-旅居地產(chǎn)別人不愿意說的我都說給你聽!
