《烏海市住宅物業管理條例》解讀
（來源：烏海市信訪）
原標題：《烏海市住宅物業管理條例》解讀
《烏海市住宅物業管理條例》（以下簡稱《條例》）經2022年3月9日烏海市第十屆人民代表大會常務委員會第一次會議表決通過，2022年5月26日內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批準，于2022年7月1日起施行。
一、制定《條例》的意義
社區物業管理作為城市管理的最基本單元，在推動實現高質量發展、高品質生活、高效能治理目標中，承擔著服務廣大群眾、提升居住質量、優化基礎配套的重要任務，對改善城市面貌、優化居住環境、維護社會和諧穩定有著重要意義，通過地方立法加強住宅物業管理具有重要意義。近年來，我市深入貫徹落實黨的十九大和十九屆歷次全會精神，全面落實住建部等十部門《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》有關要求，以滿足人民群眾日益不斷增長的美好居住生活需要作為根本目的，提高物業管理“覆蓋率、滿意率、收費率”為主抓手，理清路子、創新競進、激發活力，出臺一系列政策、采取一系列措施，及時解決難點、熱點問題，促進全市物業管理工作穩步健康發展。但是，根據市九屆人民代表大會歷次會議上人大代表的意見建議統計，住宅小區物業服務糾紛增多，部分物業公司服務意識不強、內部管理不規范，住宅小區物業費收費難、安全隱患多等矛盾仍然是城市治理中的突出問題。制定一部立足烏海實際規范住宅物業管理的地方性法規，對于促進《國務院物業管理條例》《內蒙古自治區物業管理條例》的貫徹落實，有效銜接上位法，解決當前我市物業管理中存在實際操作的困難，將住宅小區物業管理工作納入法治化軌道，提升住宅物業服務水平，保障物業管理行業健康發展，助力市域社會治理現代化和法治社會建設，有著十分重要的現實意義。
二、《條例》的制定過程
2021年，市人大常委會經市委批準將《烏海市住宅物業管理條例》納入2021年立法計劃，同年3月，市政府成立以分管副市長擔任組長的立法起草工作領導小組，確定立法推進時間表，正式啟動相關立法工作。《條例》起草工作實現了我市地方性法規起草兩個“首次探索”，一是首次探索委托第三方參與起草，市住建局經與呼和浩特市物業服務中心協商，聘請了曾經參與《內蒙古自治區物業管理條例》起草工作的物業和法律方面的專家，來我市參加起草，形成了高質量法規初稿；二是首次探索在起草過程中開展立法調查問卷，由市人大常委會法工委牽頭通過基層立法聯系點和新聞媒體面向全市開展調查問卷，征求住宅小區物業管理立法方面的意見建議，共收回有效答卷1845份，經過統計，廣大市民對于物業費繳納、維修基金使用等事項的傾向性意見為起草工作奠定了詳實的數據基礎。
《條例》于2021年8月30日經市人民政府2021年第15次常務會議審議通過，提交市人大常委會審議。同年10月和2022年1月分別經市九屆人大常委會第35次常委會一審和第38次常委會議二審后，報請自治區人大常委會法工委征求意見，經采納自治區人大常委會法工委意見修改完善，提請2022年3月召開市十屆人大常委會第1次會議三審表決通過，是我市第一部經市人大常委會三次審議后提請表決的法規。2022年5月26日，《條例》經內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批準，于7月1日起正式施行。
三、《條例》的主要內容
《條例》包括總則、前期物業管理、業主大會和業主委員會、物業管理服務、物業使用和維護、法律責任和附則七個章節，共計49條。其中，優化體制機制8條，明確職能職責10條，規范相關企業運行和保障業主合法權利16條。《條例》重點明確突出了以下五個層面的內容：
一是加強黨的領導，發揮黨組織在基層治理中的統領作用。《條例》確立黨建引領物業的原則，充分發揮基層各級黨組織和廣大黨員在物業管理中的積極作用。將住宅物業管理納入基層社會治理體系，統籌解決物業管理重大問題，真正構建黨建引領、政府主導、行業自律、居民自治的物業管理工作架構與格局。
二是理順物業管理體制機制，深化落實屬地管理責任。《條例》將住宅物業服務的日常管理工作下沉到街道辦事處和鎮人民政府，把社區建設和物業服務結合起來，細化街道辦事處、鎮人民政府的職責，推動物業管理由行政主管部門單一監管向基層政府統籌協調轉變，物業服務由傳統服務向現代服務轉變。同時明確規定市、區各相關部門，要協同行政主管部門做好物業管理工作，確保物業管理行政執法全覆蓋。
三是細化業主委員會的組建和職責，有效發揮職能作用。《條例》在上位法的基礎上，對業主大會和業主委員會的成立和履職要求進一步細化，對不具備成立業主大會條件，或者具備成立業主大會條件但未成立的，創新性地規定可以由街道辦事處、鎮人民政府和社區協調指導組成物業管理委員會，并賦予物業管理委員會法律地位，由其代行業主委員會職責。
四是規范前期物業管理，全口徑配套基本物業服務。對前期物業服務的選聘方式、承接查驗等內容進行明確，尤其是針對物業服務區域劃分做出規范，并綜合考慮我市實際情況明確規定物業信息公開內容與頻次，創新性地提出空置房屋的物業收費按比例繳納原則。還明確，要推進無物業老舊小區做到“清掃保潔、綠化養護、維修維護、安全管理、停車管理”等基本物業項目全覆蓋，探索加強無物業小區服務管理，實現“兜底性”物業服務保障。
五是設立物業服務行業信用管理制度，優化完善物業服務人準入和退出機制。將有序的競爭機制引入物業管理服務，明確原物業服務人退出的時限和禁止的行為，解決現實中原物業服務人以各種理由拒絕退出住宅小區的問題，同時建立物業管理獎懲激勵機制，以不斷提升和加強物業服務行業的優質管理、誠信管理和高質量發展。
轉載來源于烏海日報官方
